Las 25 principales dudas legales sobre vivienda de 2007

Su vivienda. Suplemento de El Mundo
Actualizado viernes 04/01/2008 11:23 (CET)

MADRID.- Cada semana el gabinete jurídico de suvivienda.es, compuesto por las abogadas de Itzíar Echeandía y Rosa Alevito, recibe cientos de preguntas sobre cuestiones inmobiliarias que envían los lectores a nuestra redacción.

Dudas de todo tipo. Cómo gestionar la compra o el alquiler de una casa, sus derechos como propietario o inquilino, la legislación vigente en materia de propiedad horizontal... Hemos escogido las 25 preguntas que más se repitieron en 2007.

Arrendamientos urbanos

* ¿Puedo poner en alquiler una vivienda por menos de cinco años?

Sí, se puede, pero el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, a voluntad del inquilino, hasta cinco años. Sólo se excluye esta prórroga si al celebrar el contrato se hace constar la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes de transcurrir esos cinco años para destinarla a su propia vivienda habitual. Si luego no la ocupa, deberá reponer al inquilino en el uso de la vivienda por un lustro e indemnizarle por los gastos del desalojo o bien, si el arrendatario lo prefiere, indemnizarle con un importe igual al de la renta por los años que quedaban hasta completar los cinco.

* Si firmo un contrato de alquiler al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos por el periodo de un año con posibilidad de prórroga hasta cinco y decido dejar el piso antes de esa fecha, ¿estoy obligado a pagar la renta de todo el año?

Si no se ha establecido un pacto específico ni llega a un acuerdo con su arrendador, deberá indemnizar a éste por el tiempo que faltare hasta la duración pactada.

* ¿Puede en un contrato de alquiler de vivienda pactarse una subida anual de la renta conforme no al IPC general, sino de acuerdo con los datos oficiales de lo que ha subido la vivienda o el alquiler u otros parámetros?

La LAU establece en su art. 8 que durante los 5 primeros años de duración del contrato, la renta solo puede ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del mismo, aplicando a la renta de la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el IPC general. A partir del sexto año de duración, la actualización se regirá por lo que se pacte en el contrato. Por tanto, cualquier pacto será válido sólo a partir del sexto año.

* ¿Cómo puedo actualizar la renta de alquiler, entró en septiembre del 2006. ¿Es por año natural o de septiembre a septiembre? ¿Dónde me puedo orientar sobre lo que tengo que subirle?

Partiendo de que se trate de vivienda, durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del mismo, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado. Para saber cuál ha sido la variación del IPC para dicho período, acuda a la página web del Instituto Nacional de Estadística.

* Tengo un piso alquilado a estudiantes, pero sin contrato legal ni nada. ¿Qué tendría que hacer para legalizar la situación?

El art. 37 de la Ley de Arrendamientos Urbano (LAU) establece que las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. El contrato no deja de ser válido por el hecho de haberse concertado verbalmente, pero por evidentes motivos de seguridad jurídica se recomienda su forma escrita.

* La contribución urbana, ¿es legal que la pague el inquilino?

La LAU establece que las partes pueden pactar la repercusión de este impuesto (Impuesto de Bienes Inmuebles) al inquilino; de modo que sólo podrá serle repercutido si así lo contempla su contrato. Sin embargo, tratándose de un contrato anterior al 9 de mayo de 1985, el arrendador está legalmente facultado para exigirle el pago de la cuota del impuesto.

Avales

* Voy a avalar con mi vivienda la compra de otra por parte de un conocido. Si tengo problemas con él, ¿puedo retirarme del tema informando al banco?

Si usted se obliga frente al banco como avalista o fiador solidario responderá directa y personalmente en caso de impago por parte del obligado principal. Para dejar de ser avalista, necesitará el consentimiento del banco, que sólo lo dará si a éste se le ofrece una garantía equiparable o superior.

Defectos de construcción

* Mi casa se terminó en el 2000. ¿Contra quién puedo reclamar mis deficiencias en la vivienda?

Frente al promotor que le vendió, en tanto que responde del fiel cumplimiento del contrato y, asimismo, frente a los intervinientes en el proceso constructivo (técnicos, empresa constructora...) en los términos y plazos que establece la Ley de Ordenación de la Edificación.

* Tras la entrega de una vivienda nueva, ¿en qué plazo y forma se pueden reclamar los desperfectos? ¿Cuáles son los pasos a seguir? ¿Qué plazo tiene la promotora para arreglar esos desperfectos una vez entregada la vivienda? ¿Quién se hace cargo de las costas legales en el caso de litigio ante los tribunales?

El mejor medio es el burofax o el acta notarial, porque permiten dejar constancia del texto del requerimiento, su fecha y recepción. Dependiendo de la naturaleza y gravedad de los desperfectos, hay distintos plazos de garantía que van desde uno a 10 años, según la Ley de Ordenación de la Edificación. Las acciones para exigir estas responsabilidades prescriben en dos años a contar desde que se produzcan dichos daños. Además, el promotor responde como parte del contrato hasta 15 años en caso de incumplimiento contractual. Lo usual es que primero se reclame a la promotora extrajudicialmente y, en caso de no conseguir la reparación en un plazo prudencial, se acuda a los tribunales. Para ello, precisarán de letrado y procurador y, generalmente, de la confección de un informe pericial acreditativo de los daños, su causa y entidad. Si la sentencia estima su pretensión, es previsible que imponga las costas a los condenados, pero se trata de una cuestión al arbitrio del juez.

Propiedad horizontal

* ¿Qué puede hacer la comunidad con los morosos? En mi caso, el problema se complica porque el dueño dice que la vivienda ya no es suya.

Habrá que reclamar al titular registral de la vivienda. Es obligación de los propietarios comunicar a la comunidad cualquier cambio de titularidad de los pisos. Si no se comunica, el anterior titular seguirá respondiendo de las deudas posteriores a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular.

* ¿En qué casos estamos exentos de presidir la comunidad de propietarios? Muchas gracias por su ayuda.

El art. 13.2 de la LPH dice que el desempeño del cargo es obligatorio, si bien en propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo. El juez resolverá cada caso en función de las razones aducidas para la exención.

* Me gustaría saber quien es el responsable de la reparación de la tela asfáltica ya deteriorada (edificio de 30 años) de una terraza ático de uso privativo pero que sirve como cubierta del piso inferior.

Siendo dicha terraza ático un elemento común del inmueble, en principio corresponde su reparación a la Comunidad de Propietarios. Se exceptúan los casos en que la reparación se deba a daños causados por un mal uso de dicho suelo. Si se trata de una reparación ordinaria por deterioro normal, corresponde a la Comunidad.

* Soy una persona con dificultades de movilidad, vivo en el segundo piso de un edificio que no dispone de ascensor. ¿Se pueden negar los vecinos a la instalación del mismo?

No es un tema pacífico, porque la Ley de Propiedad Horizontal deja mucho que desear en cuanto a concreción y técnica jurídica. La norma general sobre establecimiento de nuevos servicios es la mayoría de 3/5 de propietarios que representen igual porcentaje de las cuotas de participación. Si las obras son necesarias para eliminar barreras arquitectónicas (como en su caso), numerosas sentencias entienden aplicable el art. 17, que sólo exige la mayoría, y que permite computar como votos favorables los de los propietarios ausentes de la junta debidamente citados que, una vez informados sobre el acuerdo, no muestren su oposición en 30 días naturales. También ha de tenerse en cuenta que la Ley 15/1995 reconoce el derecho a hacer las obras necesarias, corriendo los gastos a su cargo. Además, hay importantes sentencias que, por fin, empiezan a calificar de abuso de derecho a las comunidades que, contando con un minusválido entre sus vecinos, se niegan a acometer este tipo de obras. Por lo tanto, aun si en su comunidad sobran los insolidarios, merece la pena llegar hasta los tribunales para hacer valer su derecho.

* Me gustaría que me explicaran cuáles son las funciones exactas de un administrador de fincas y en concreto si, en caso de padecer la finca algún defecto en la construcción si él está facultado para intermediar entre la constructora y la comunidad de vecinos.

El administrador es un profesional que, según la LPH, vela por el buen régimen de la casa, prepara los planes de gastos, atiende a la conservación del inmueble, ejecuta los acuerdos de la junta, custodia la documentación de la comunidad y, en general, puede llevar a cabo todas las funciones que le encomiende la Junta. Por tanto, si se le faculta, puede perfectamente representar a la comunidad en estas negociaciones.

Compra de viviendas

* ¿Qué trámites hay que hacer antes de comprar una casa para comprobar si está libre de deudas o cargos y para saber si el edificio va a sufrir alguna restauración y me toca correr con una parte de los gastos?

Puede recabar toda esta información de las siguientes fuentes: Registro de la Propiedad (pida una nota simple informativa de la vivienda), comunidad de propietarios (para verificar si el propietario actual está al corriente de pago de cuotas, si hay derramas pendientes u obras aprobadas, si se ha pasado la Inspección Técnica de Edificios –ITE–, etc.); y en la Junta Municipal o Gerencia Municipal de Urbanismo (por si hubiera algún expediente por ruina, no se hubiera pasado la ITE, etc.).

* ¿Cómo puedo enterarme del valor de mi piso para venderlo?

La opción más práctica es hacer un estudio de la zona para ver en cuánto se venden pisos similares. Una buena idea es "paterase" las inmobiliarias del barrio y llamar a los teléfonos que vea en los carteles; teniendo en cuenta, eso sí, que entre el precio ofertado y el precio final con frecuencia hay diferencias (a la baja).

* Tengo pensado comprarme una casa con mi hermano el año que viene y me gustaría saber, qué trámites hay que hacer antes de comprar para saber si la casa está libre de deudas o cargos, saber si el edificio va a sufrir alguna restauración y m toca a mí, correr con la parte de mis gastos o similar y para saber si la vivienda está construida en zona edificable o es un trastero o algo por el estilo.

Puede recabar toda esta información de las siguientes fuentes: Registro de la Propiedad (pida una nota simple informativa de la vivienda), Comunidad de Propietarios (para verificar si el propietario actual está al corriente de pago de cuotas, si hay derramas pendientes u obras aprobadas, si se ha pasado la ITE, etc); y en la Junta Municipal o Gerencia Municipal de Urbanismo (por si hubiera algún expediente por ruina, no se hubiera pasado la ITE, etc.).

* Mi pregunta ¿cuáles son los gastos que me corresponde pagar a mi en la venta de un piso siendo yo el vendedor?

Tendrá que pagar el Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (lo que todos conocemos como 'plusvalía'). Además, le corresponde una parte de los gastos notariales, si bien es frecuente que se pacte que sea el comprador quien pague todos los costes notariales.

* En la compra de una vivienda nueva, si no subrogo la hipoteca en el banco que me da la opción la promotora, ¿tengo que pagar los gastos de cancelación de escritura? Me han comentado esto y la verdad es que si no hay nada escriturado no entiendo que es lo que tengo que pagar.

Le Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios reputa abusiva la estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del promotor o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación. Si la cláusula es nula, debe tenerse por no puesta, por lo que usted no deberá abonar dichos costes.

* Tras comprar una vivienda, parte de ella con una hipoteca a 10 años, me he casado en régimen de gananciales y ahora me quiero separar. La casa esta escriturada a mi nombre y la otra persona no costa en ningún pago. ¿Cómo ha de realizarse ahora el reparto de la vivienda?

La casa pertenece en proindiviso a usted y a su sociedad de gananciales, en proporción al porcentaje del precio que se haya pagado antes y después de contraer matrimonio. El reparto se verificará al liquidar la sociedad conyugal.

Proindiviso

* Varios hermanos hemos comprado la casa donde viven mis padres y hasta que ellos fallezcan, evidentemente, no se pondrá en venta. Si uno de nosotros no estuviera de acuerdo a la hora de vender, el resto de hermanos ¿no puede hacer nada? Sí. El Código Civil establece que nadie puede ser obligado a permanecer en la indivisión, así que basta con que uno de ustedes quiera vender la casa para que solicite del Juzgado la cesación del proindiviso. Si no hay acuerdo sobre la venta a tercero o sobre la adjudicación del bien a uno de ustedes a cambio del pago del equivalente a los demás, y si la casa es indivisible, se tasará y sacará a pública subasta con admisión de licitadores extraños.

Fiscalidad

* He comprado un piso y he firmado en escrituras que me hago cargo del pago de la plusvalía, posteriormente me he enterado que esa cantidad debe pagarla el vendedor ¿Puedo negarme a pagarla al no corresponderme o tengo que hacer frente al pago al haber firmado? Gracias por la contestación.

Efectivamente, la normativa establece como nulo el pacto en cuya virtud se desplaza al comprador la obligación de hacerse cargo del pago del Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía); ahora bien, tal previsión de nulidad únicamente se refiere a los supuesto de compra de vivienda de obra nueva (esto es, de manos de la promotora). Si se trata de una segunda compra (entre particulares), existe libertad de pactos y tal previsión será perfectamente válida. Sin perjuicio, claro está, de que si usted no liquida el impuesto, el ayuntamiento se lo exigirá al vendedor (obligado legal), que luego deberá reclamarle a usted en virtud de su pacto entre partes.

* En caso de no comprar una vivienda el cuarto año de tener una cuenta vivienda, ¿cuanto es lo que hay que devolver a Hacienda?

Las cantidades deducidas más los intereses de demora.

* He comprado una vivienda (vivienda habitual). Unos meses después he vendido mi antigua casa. De acuerdo a la normativa, las cantidades obtenidas en la venta las puedo reinvertir en la nueva vivienda habitual (comprada hasta dos años antes). ¿Puedo reinvertir las cantidades obtenidas en el plazo de dos años desde la compra? ¿O es obligatorio reinvertir en el momento de la venta aunque no pasasen dos años desde la nueva adquisición?

La normativa establece que la reinversión del importe obtenido en la venta de la vivienda habitual podrá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años. El cómputo de ese tiempo parte de la fecha de enajenación de la vivienda habitual, pudiendo gozar de exención las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto en la transmisión si las cantidades obtenidas en la venta se reinvierten destinándose a satisfacer el precio de la adquirida en los dos años anteriores, siempre que ésta vaya a constituir su nueva vivienda habitual.

Fuente: El Mundo